La provenienza da donazione torna a essere una caratteristica da esaminare, non necessariamente un ostacolo capace di compromettere una compravendita.
Per molti anni, la provenienza da donazione ha rappresentato uno degli elementi più delicati nella vendita di un immobile.
Una casa ricevuta dai genitori o da altri familiari poteva essere perfettamente regolare sotto il profilo urbanistico e catastale, trovarsi in buone condizioni e avere un valore coerente con il mercato. Nonostante questo, la sola presenza di una donazione nella sua storia rendeva spesso più prudente l’acquirente e più complessa l’istruttoria necessaria per ottenere un mutuo.
Il problema non consisteva nella donazione in sé, che rimaneva un atto valido, ma nelle conseguenze che avrebbero potuto manifestarsi dopo la morte del donante. Qualora un legittimario avesse dimostrato che la donazione aveva leso la quota di eredità riservatagli dalla legge, il precedente sistema gli consentiva, a determinate condizioni, di chiedere la restituzione dell’immobile anche a chi lo aveva acquistato dal donatario.
La Legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha modificato profondamente questo meccanismo. L’intervento ha rafforzato la stabilità degli acquisti e delle garanzie ipotecarie, riducendo uno dei principali ostacoli alla circolazione degli immobili di provenienza donativa.
La novità è molto importante, ma deve essere spiegata senza trasformarla in una promessa assoluta. La riforma non cancella i diritti dei legittimari, non rende superflue le verifiche notarili e non produce gli stessi effetti in ogni situazione. Per comprendere realmente cosa sia cambiato bisogna distinguere tra un immobile ancora appartenente al donatario e un immobile che il donatario abbia già trasferito a un altro soggetto.
Perché un immobile donato poteva essere difficile da vendere
La legge italiana riserva una parte dell’eredità ad alcuni familiari del defunto, definiti legittimari. Rientrano in questa categoria il coniuge, i figli e, quando mancano figli, gli ascendenti nei casi previsti dal Codice civile.
Il titolare di un patrimonio può disporre dei propri beni durante la vita, anche attraverso una donazione. Dopo la sua morte, tuttavia, occorre verificare se le donazioni e le disposizioni testamentarie abbiano rispettato le quote riservate ai legittimari.
Quando la quota spettante a uno di essi risulta lesa, il legittimario può esercitare l’azione di riduzione. Questa azione serve a rendere inefficaci, nella misura necessaria, le disposizioni che hanno superato la parte del patrimonio della quale il defunto poteva liberamente disporre.
Prima della riforma, se il donatario aveva già venduto l’immobile e il suo patrimonio non era sufficiente a reintegrare la quota lesa, il legittimario poteva rivolgersi anche ai successivi acquirenti e chiedere la restituzione del bene, nel rispetto delle condizioni e dei termini previsti dalla legge.
Chi comprava non aveva partecipato alla donazione e poteva essere del tutto estraneo ai rapporti familiari del donante. Ciononostante, l’immobile poteva essere coinvolto in una controversia successoria apertasi anche molti anni dopo l’acquisto.
Il rischio non si manifestava in ogni compravendita, ma la sua sola possibilità era sufficiente a incidere sul mercato. Alcuni acquirenti rinunciavano, le banche richiedevano ulteriori garanzie, le pratiche di mutuo diventavano più complesse e, in diversi casi, si ricorreva a polizze assicurative o ad altre soluzioni predisposte per limitare il rischio.
Cosa ha modificato la Legge 182/2025
L’articolo 44 della Legge 182/2025 ha modificato gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice civile.
Il passaggio centrale riguarda il nuovo articolo 563. La norma stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario abbia alienato gli immobili donati, salvo il caso regolato dall’articolo 2652, primo comma, numero 1, relativo alla trascrizione della domanda giudiziale.
In termini concreti, il legittimario leso conserva il diritto alla reintegrazione della propria quota, ma non può normalmente recuperare l’immobile da chi lo abbia acquistato e abbia trascritto il proprio titolo prima della domanda giudiziale di riduzione.
La tutela del legittimario si trasferisce quindi, nei confronti del terzo acquirente, dal bene al patrimonio del donatario. Quest’ultimo è tenuto a corrispondere una compensazione in denaro nei limiti necessari a reintegrare la quota riservata.
La riforma interrompe così il tradizionale diritto di seguito che rendeva possibile coinvolgere il successivo proprietario nelle conseguenze della donazione. Il Consiglio Nazionale del Notariato definisce questo passaggio come il superamento della tutela reale nei confronti dei terzi acquirenti a titolo oneroso e il suo spostamento verso rimedi prevalentemente economici.
Cosa cambia per chi acquista l’immobile
Chi acquista a titolo oneroso un immobile precedentemente donato gode oggi di una tutela molto più ampia.
Quando l’atto di acquisto viene trascritto prima dell’eventuale domanda di riduzione, il legittimario non può sottrarre l’immobile all’acquirente per ottenere la reintegrazione della propria quota. La pretesa deve essere rivolta al donatario che ha venduto il bene.
Il compratore non viene quindi chiamato a rispondere con l’immobile di un conflitto successorio sorto tra il donatario e i legittimari del donante.
È una modifica sostanziale, perché separa la stabilità della compravendita dalle vicende economiche e familiari che precedono l’acquisto.
Non sarebbe però corretto affermare che qualsiasi compratore sia tutelato “al cento per cento” in ogni circostanza. Il nuovo articolo 563 richiama espressamente l’articolo 2652, primo comma, numero 1, del Codice civile.
Se la domanda giudiziale di riduzione è stata trascritta prima dell’acquisto, chi compra successivamente non può ignorare l’esistenza della controversia e non beneficia della protezione riconosciuta a chi abbia trascritto il proprio titolo in precedenza.
Questa situazione dovrebbe normalmente emergere dalle visure eseguite dal notaio. Resta comunque decisivo verificare l’ordine cronologico delle formalità presenti nei registri immobiliari.
Il legittimario perde la propria tutela?
La riforma non elimina l’azione di riduzione e non priva i legittimari della quota che la legge riserva loro.
Cambia, invece, il modo in cui questa tutela può essere attuata quando il bene sia già stato trasferito dal donatario.
Se l’immobile è stato venduto a un terzo, il donatario deve compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari alla reintegrazione della quota riservata. Il terzo che ha acquistato a titolo oneroso rimane estraneo alla pretesa restitutoria, salvo il caso in cui il suo acquisto sia successivo alla trascrizione della domanda di riduzione.
Se il donatario è insolvente e ha trasferito il bene gratuitamente a un altro soggetto, la legge prevede una responsabilità dell’avente causa a titolo gratuito. Quest’ultimo può essere tenuto a compensare in denaro il legittimario, ma soltanto entro il valore del vantaggio ricevuto.
La posizione di chi compra pagando un prezzo è quindi diversa da quella di chi riceve gratuitamente il bene o il relativo vantaggio.
La protezione della normale compravendita è particolarmente forte. Non viene però cancellata la responsabilità economica di chi abbia beneficiato gratuitamente dell’operazione quando il donatario non sia in grado di adempiere.
Cosa accade se l’immobile è ancora intestato al donatario
Questo è uno dei punti che richiedono maggiore precisione.
La riforma ha eliminato l’azione di restituzione nei confronti del successivo acquirente a titolo oneroso, ma non ha cancellato la possibilità di ottenere la restituzione dell’immobile quando il bene si trovi ancora nel patrimonio del donatario.
In questa situazione il legittimario, dopo l’accoglimento dell’azione di riduzione e ricorrendone i presupposti, può ancora ottenere il bene in natura dal donatario.
La tutela non è quindi sempre ed esclusivamente monetaria. Diventa prevalentemente economica nei rapporti con chi abbia acquistato il bene dal donatario, mentre la restituzione può sopravvivere nei confronti del donatario stesso.
Questa distinzione evita una semplificazione frequente ma inesatta: la riforma non ha abolito in assoluto ogni restituzione degli immobili donati. Ha eliminato il tradizionale effetto restitutorio contro i terzi acquirenti, proteggendo la successiva circolazione del bene.
Cosa cambia per ipoteche e finanziamenti
Il nuovo articolo 561 del Codice civile stabilisce che i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario sull’immobile rimangono efficaci anche quando il bene venga restituito al legittimario, purché siano stati iscritti prima della trascrizione dell’eventuale domanda di riduzione.
Nel sistema precedente, la restituzione poteva liberare il bene dai gravami imposti dal donatario. Con la riforma viene meno questo effetto, spesso definito purgativo.
Il legittimario può ancora ottenere il bene dal donatario, ma lo riceve con i pesi e le ipoteche validamente costituiti. Per compensare il minor valore dell’immobile, il donatario deve corrispondere al legittimario una somma di denaro nei limiti necessari alla reintegrazione della quota riservata.
La garanzia iscritta dalla banca conserva quindi efficacia quando l’iscrizione è anteriore alla trascrizione dell’eventuale domanda giudiziale di riduzione. Anche sotto questo profilo, l’ordine temporale delle formalità presenti nei registri immobiliari rimane decisivo. Questo aspetto rende più stabile la posizione del finanziatore e contribuisce a migliorare la bancabilità degli immobili provenienti da donazione.
La legge è stata approvata anche con l’obiettivo dichiarato di agevolare l’accesso al credito e la costituzione di garanzie sugli immobili donati.
Ciò non significa che il mutuo venga concesso automaticamente. La banca continua a valutare la capacità reddituale del richiedente, il valore dell’immobile, la conformità tecnica, le formalità presenti nei registri e le proprie politiche creditizie.
La riforma rimuove però uno dei principali rischi giuridici che in passato rendevano molte banche più caute di fronte a una provenienza donativa.
Una donazione precedente al 18 dicembre 2025 rientra nella riforma?
La data dell’atto di donazione non è il principale criterio utilizzato dalla disciplina transitoria.
Il criterio determinante è la data di apertura della successione, che coincide con il momento della morte del donante.
Quando il donante è morto dal 18 dicembre 2025 in poi, si applica il nuovo regime anche se la donazione era stata stipulata molti anni prima.
Una casa donata nel 2010, per esempio, rientra nella nuova disciplina se il donante è morto dopo l’entrata in vigore della Legge 182/2025. La semplice anteriorità della donazione non mantiene in vita il precedente sistema.
Questo chiarimento è particolarmente importante, perché parlare genericamente di “vecchie donazioni” può condurre a conclusioni sbagliate. Una donazione risalente può essere pienamente soggetta alle nuove regole quando la successione si sia aperta dopo il 18 dicembre 2025.
Il regime transitorio concluso il 18 giugno 2026
Il termine del 18 giugno 2026 ha riguardato le successioni già aperte prima del 18 dicembre 2025, non tutte le donazioni stipulate prima di quella data.
Per queste successioni, il legislatore ha concesso ai legittimari un periodo di sei mesi per conservare l’applicazione del precedente sistema.
Il vecchio regime continua a operare nel caso concreto quando, entro il 18 giugno 2026, sia stata notificata e trascritta una domanda di riduzione oppure sia stato notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
La legge fa inoltre salvi gli effetti degli atti di opposizione già notificati e trascritti secondo il precedente articolo 563 del Codice civile.
Quando tali formalità sono state eseguite entro il termine, il procedimento può proseguire secondo le vecchie regole anche oltre il 18 giugno 2026.
Quando, invece, entro il semestre non è stata notificata e trascritta né la domanda di riduzione né l’opposizione, il nuovo regime si applica anche alle successioni aperte prima del 18 dicembre 2025.
Non è quindi corretto affermare che ogni donazione anteriore alla riforma sia diventata automaticamente e indistintamente inattaccabile il 18 giugno 2026. Bisogna verificare la data della morte del donante e l’eventuale presenza di domande o opposizioni tempestivamente trascritte.
Quattro situazioni che possono presentarsi nella pratica
Quando il donante è ancora in vita, la successione non si è ancora aperta. La futura successione sarà regolata dalla nuova disciplina e la data della donazione, anche se anteriore al 18 dicembre 2025, non determina da sola l’applicazione delle vecchie regole.
Quando il donante è morto dal 18 dicembre 2025 in poi, si applica il nuovo regime. Il terzo acquirente a titolo oneroso è protetto dall’azione restitutoria, salvo che il suo titolo venga trascritto dopo una domanda di riduzione già trascritta.
Quando il donante è morto prima del 18 dicembre 2025 e nessuna domanda o opposizione è stata notificata e trascritta entro il 18 giugno 2026, il nuovo sistema si estende anche a quella successione.
Quando il donante è morto prima del 18 dicembre 2025 e una domanda di riduzione o un’opposizione è stata regolarmente notificata e trascritta entro il 18 giugno 2026, la specifica vicenda continua a essere disciplinata secondo il regime precedente.
Questi esempi mostrano perché non sia sufficiente leggere la data dell’atto di donazione. La valutazione richiede la ricostruzione dell’intera sequenza giuridica e delle formalità trascritte.
Un immobile donato può essere venduto senza penalizzazioni?
La provenienza donativa non dovrebbe più essere considerata, da sola, una ragione sufficiente per svalutare automaticamente un immobile.
La riforma ha ridotto sensibilmente il rischio giuridico che in passato poteva limitare il numero degli acquirenti e ostacolare l’erogazione del mutuo. Questo consente di proporre molti immobili donati con maggiore serenità e con condizioni più vicine a quelle delle normali compravendite.
Il valore di mercato continua però a dipendere dalla posizione, dalla superficie, dallo stato dell’edificio, dall’efficienza energetica, dalla regolarità urbanistica e catastale, dalla domanda presente nella zona e dalla qualità complessiva dell’immobile.
La nuova legge non corregge eventuali difformità edilizie, non cancella ipoteche già esistenti, non risolve problemi catastali e non sostituisce le verifiche necessarie per accertare la continuità delle trascrizioni.
Rimane inoltre un possibile problema di percezione. Molti acquirenti associano ancora la donazione alle difficoltà del precedente sistema. Una vendita ben preparata deve quindi documentare la situazione e spiegare in modo comprensibile quali rischi siano stati superati e quali controlli rimangano necessari.
Le verifiche da eseguire prima della vendita
Prima di mettere sul mercato un immobile donato è opportuno recuperare l’atto di donazione e ricostruire le successive vicende del bene.
Bisogna verificare se il donante sia ancora in vita oppure, in caso contrario, quando si sia aperta la successione. Se la morte è avvenuta prima del 18 dicembre 2025, occorre accertare l’eventuale presenza di una domanda di riduzione o di un’opposizione notificata e trascritta entro il termine transitorio.
Le visure ipotecarie devono essere aggiornate e devono consentire di individuare domande giudiziali, ipoteche, pignoramenti, sequestri, vincoli e ulteriori formalità che possano incidere sulla compravendita.
A queste verifiche si aggiungono quelle richieste per qualsiasi immobile: conformità urbanistica, corrispondenza catastale, titoli edilizi, situazione condominiale, attestato di prestazione energetica e presenza di eventuali diritti di terzi.
Quando la situazione presenta elementi particolari, la valutazione deve essere coordinata con il notaio e, se necessario, con un professionista legale.
Perché conviene preparare la documentazione prima della trattativa
La provenienza donativa non dovrebbe emergere per la prima volta durante l’istruttoria bancaria o pochi giorni prima del rogito.
Se la documentazione viene raccolta soltanto dopo l’accettazione della proposta, una richiesta della banca o un rilievo del notaio possono rallentare l’operazione. L’acquirente può diventare più diffidente e i termini indicati nel preliminare possono risultare difficili da rispettare.
Una verifica preventiva consente invece di chiarire la disciplina applicabile, controllare le trascrizioni, predisporre i documenti e presentare l’immobile senza lasciare irrisolti i dubbi principali.
La trasparenza non indebolisce la vendita. Quando è accompagnata da una ricostruzione corretta, riduce l’incertezza e permette all’acquirente di valutare il bene sulla base della normativa effettivamente vigente, non di informazioni ormai superate.
Cosa dovrebbe controllare chi acquista
L’acquirente dovrebbe comunicare fin dall’inizio al proprio notaio che l’immobile proviene da una donazione.
Il controllo deve riguardare l’atto originario, la data di apertura dell’eventuale successione e l’ordine delle trascrizioni. Una particolare attenzione deve essere riservata alla presenza di domande di riduzione già trascritte, perché la protezione del terzo dipende anche dalla priorità temporale tra la domanda giudiziale e l’atto di acquisto.
Devono inoltre essere esaminate le condizioni eventualmente inserite nella proposta e nel contratto preliminare, soprattutto quando l’acquisto è subordinato all’ottenimento di un mutuo.
La riforma consente di affrontare la provenienza donativa con maggiore sicurezza, ma non giustifica l’acquisto senza le normali verifiche notarili, tecniche e finanziarie.
Una riforma che amplia il mercato degli immobili donati
La Legge 182/2025 ha modificato il punto di equilibrio tra la tutela dei legittimari e l’esigenza di garantire stabilità alle compravendite.
Il legittimario conserva il diritto alla reintegrazione della propria quota. Quando però il donatario abbia già trasferito l’immobile, la sua tutela si rivolge principalmente al patrimonio del donatario e non al bene acquistato dal terzo.
Le garanzie costituite dal donatario rimangono efficaci, rafforzando la posizione delle banche e degli altri creditori. Il terzo acquirente a titolo oneroso non è più esposto alla tradizionale azione di restituzione, purché il suo acquisto preceda la trascrizione della domanda di riduzione.
Questa nuova impostazione può riportare sul mercato immobili che per anni sono stati considerati difficili da finanziare o da vendere.
La provenienza da donazione rimane un dato da conoscere e documentare, ma non rappresenta più, nelle situazioni regolate dalla nuova disciplina, l’ostacolo che era in passato.
Il metodo di PRO-JET Real Estate
La vendita di un immobile di provenienza donativa richiede oggi meno timori, ma non meno attenzione.
PRO-JET Real Estate analizza la documentazione disponibile, ricostruisce gli elementi che possono influire sulla commerciabilità del bene e coordina, secondo le rispettive competenze, il confronto con il notaio, il tecnico e gli altri professionisti coinvolti.
L’obiettivo è comprendere prima della pubblicazione dell’annuncio quale disciplina si applichi, quali documenti debbano essere recuperati e quali informazioni debbano essere fornite agli acquirenti e alle banche.
Una normativa più favorevole produce pienamente i propri effetti soltanto quando viene inserita in una compravendita preparata con metodo.
La donazione non deve essere nascosta né descritta come un problema ormai inesistente. Deve essere letta alla luce delle nuove regole, verificata nei registri immobiliari e presentata con precisione.
È questo passaggio, dalla semplice disponibilità dell’immobile alla preparazione completa della vendita, che permette di ridurre le incertezze e valorizzare correttamente il bene sul mercato.
Fonti normative ufficiali
Legge 2 dicembre 2025, n. 182 – testo completo pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2025/12/03/25G00190/sg
Articolo 44 della Legge 182/2025 – modifiche alla disciplina delle donazioni e regime transitorio
Codice civile vigente – portale ufficiale Normattiva
Codice civile – portale della Gazzetta Ufficiale
https://www.gazzettaufficiale.it/dettaglio/codici/codiceCivile
Articolo 561 del Codice civile – restituzione degli immobili
Articolo 2652 del Codice civile – trascrizione delle domande giudiziali
Gli articoli 562, 563 e 2690 nel testo risultante dalla riforma sono riportati anche nelle note ufficiali all’articolo 44 della Legge 182/2025, collegato sopra.
Fonti interpretative del Consiglio Nazionale del Notariato
Studio n. 06-2026/C – Profili sistematici, disciplina transitoria ed effetti della riforma introdotta dall’articolo 44 della Legge 182/2025
PDF integrale dello Studio n. 06-2026/C
https://www.notariato.it/wp-content/uploads/Studio6-2026Cgi.pdf
Comunicato del Consiglio Nazionale del Notariato sull’approvazione della riforma
https://www.notariato.it/it/news/donazioni-approvata-la-riforma-promossa-dal-notariato/
Il presente articolo ha finalità informative e illustra gli effetti generali della normativa. La disciplina applicabile a una specifica compravendita deve essere verificata dal notaio incaricato sulla base degli atti, della data di apertura della successione e delle formalità presenti nei registri immobiliari.
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